房产过户给子女新规,在世时过户还是离世后办?巨大差别需提早知道

点击次数:   更新时间:2019-05-27 16:14:05   分    享:

       随着城市化不断深入,越来越多的人进入城市置业,住房需求的持续增长对房价起到推动作用。对于大多数家庭来说,房产都是最重要的资产,凝聚了父母们的毕生心血。父母们不仅希望在世时能够让全家住得舒服,还寄希望把这笔巨大财富最大限度的传承给子女,让子女生活有基础的保障,这也是一种血脉和情感的延续。“子承父业”,自然也包括家庭财产。很多时候,中国父母心里的子女甚至比自己还重要。

针对房产的传承,在发达国家已经形成了比较成熟的做法,一般大都会选择通过立“遗嘱”的形式进行。民众也比较乐于接受,或许生前很早的时候就把房产做了安排,所以很少有因为房产继承的事对簿公堂。但是,按照国内现有制度规定,父母的房产要传继给子女可是有学问的。弄不好,不但办起来麻烦,而且还可能交纳更多的税费,子女还可能因此“反目”。

在国外,即使老人生前没有安排好,也可以通过“遗产”制度加以约束,确保房主的权益。由于我们的房地产发展较晚,目前传说中的“遗产税”草案也并未有确切消息,落地就更无从谈起。所以,房产过户是各位比较关心的话题。本文在最新的制度条件下,梳理出适合国情和家庭的房产过户方式,旨在让大家在最合适的时候、以最少的税费、避免纠纷的状态,从而选择最佳的过户方式。无论是父母,还是子女都应该提前了解知道。

 

第一种,“生前赠与”过户房产方式

在日常生活中,人与人之前赠送一些物品,是不需要费用的,也属于正常现象。但是,房产赠与则不一样,根据相关制度要求,房产被列入不动产范畴,房产赠与会产生相应税费,各种税费加起来还不少。在实际办理过户时,当事方需要承担费用,主要包括个税、契税、评估费和公证费4大类种。好在个税于2009年给予免征。所以现在我们赠与房产就是后三项费用,比例分别为契税3%、评估费0.25%、公证费1%,计费基数为房产总值。

举例:1套总值500万的房产,通过赠与方式过户产生的契税为15万、评估费1.25万、公证费5万,三项费用合计过户费用为21.25万,确实不少,一个普通家庭年收入也未必有这么多。价值500万以上的房产,在三四线城市要少些,而在一二线城市应该说是相当普遍,其实也仅是普通的民宅。加之未来房价还可能继续上涨,与之对应的房产赠与过户费用也会同比例上升。

第二种,“生前买卖”过户房产方式

买卖过户,凡是买卖过房子的人都比较熟悉,操作相对简单,生前买卖过户方式就是按此种方式操作即可。按照最新的房产买卖制度,房产买卖过户与房产价值、面积、房产证获得时间、套数等因素有关,主要税费包括个税、契税、增值税三个类种,分别为:

个税:若为普通住宅,房产交易总价的1%,若为非普通住宅,房产交易总价的2%;契税:

若满5唯一,房产面积小于90平米,契税为交易总价的1%,房产面积大于90平米,交易总价的1.5%,若为非唯一房产,则契税为房产交易总价的3%;增值税:房产证满2年,增值税免交,不满2年,则为房产交易总价的5.6%,也是买卖交易最大的一笔税费。另外,还有80元的登记费。

举例:同样以1套价值500万的普通房产为例,假如该套房产满5年,面积110平米(高于90,低于144),若通过买卖方式过户,则产生的税费分别为个税5万,契税7.5万,增值税免除。那么结果是,买卖过户产生的费用合计约12.5万元,相比前面讲的赠与过户费用少约40%。当然,买卖交易税费虽然时有变化,按照未来趋势,若增加持有环节税费,如房产税,势必会减少交易环节税费,所以,买卖过户房产的费用只会逐步减少,而不是增多。

 

第三种,“离世后”过户房产方式

老人离世后过户,在国内是最常见的一种方式,主要还是受国人传统理念作用。一方面是因为子女难以启齿,让老人误会争夺家财,另一方面,老人也担心若房产在世时过户,万一子女后面又不孝顺。

由于我们没有真正意义上的遗产税,离世后过户房产方式,办理手续还是比较简单的,因为不需要像前面两种过户方式办理繁琐的手续和产生相关的税费,只需要缴纳几百到几千的登记费和公证费。

不过,离世后过户方式还有两个弊端:一个是若老人在世时没有立遗嘱安排好房产分配事宜,加之子女多,很多时候子女会因房产份额分配问题发生矛盾,如果某一个子女独自继承,还须要其他制度继承人书面放弃继承权利才行;另一个是离世后的房产属于“遗产”,若这套遗产属于继承人非唯一房产,再转卖这套房子还需交纳房产差额20%个税。

 

三种房产过户方式选择总结

通过对比分析可知,在现有最新规定下,貌似离世后房产过户方式花最少钱最省事,但对于很多人来讲,继承来的房产并不是唯一房产,即使是唯一,若没满5的情况下,还需要交纳房产差值20%的个税。最终的结果是,分析这么多,原来通过“买卖”过户的方式花钱最少,也没后遗症,是大多数人最适合的过户方式。

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